Zamów
rozmowę
Spis treści:
Zakup nieruchomości na kredyt hipoteczny jest możliwy jedynie wtedy, gdy mamy odpowiednią zdolność kredytową, czyli możliwość spłaty zaciągniętego zobowiązania wraz z odsetkami w określonym przez umowę terminie. Inaczej mówiąc, jest to maksymalna kwota kredytu, który możemy zaciągnąć i bezpiecznie go obsłużyć.
Jak zatem możemy zbudować zdolność kredytową, która umożliwi nam sfinalizowanie zakupu wymarzonego domu czy mieszkania na kredyt hipoteczny?
Poszczególne instytucje finansowe, które zajmują się udzielaniem finansowania potencjalnym kredytobiorcom, stosują własny scoring przy obliczaniu zdolności kredytowej, w ten sposób profilując sobie wymarzonego klienta. Z tego powodu może się okazać, że poziom naszej zdolności kredytowej znacząco będzie się różnił w zależności od banku, do którego zwrócimy się z wnioskiem o kredyt.
Biorąc pod uwagę to, że kalkulator zdolności kredytowej działa wyłącznie poglądowo, warto w pierwszej kolejności poświęcić czas na znalezienie rzetelnego i uczciwego eksperta kredytowego, który będzie działał w najlepszym interesie klienta.
Niezależny fachowiec, bazując na swoim doświadczeniu we współpracy z bankami, będzie w stanie z wysokim prawdopodobieństwem oszacować, czy nasza obecna sytuacja zawodowa i finansowa pozwoli nam na dalsze kroki, zmierzające do zakupu nieruchomości na kredyt.
Pamiętajmy, że banki różnie liczą zdolność kredytową, ponieważ inaczej szacują niezbędne koszty utrzymania, inaczej oceniają określone grupy zawodowe, inaczej punktują wykształcenie kredytobiorcy, a wszystkie te komponenty nie są podawane do wiadomości publicznej.
Swoiste profilowanie wymarzonego klienta w pewien sposób nakierunkowuje nas przy poszukiwaniu oferty kredytowej. Jest to aspekt, który najmocniej przemawia za koniecznością nawiązania współpracy z godnym zaufania specjalistą kredytowym. Będzie on w stanie przeanalizować zarówno szczegóły oferty instytucji kredytujących, jak i naszej aktualnej sytuacji, wskazując obszary możliwe do poprawy.
O pozostałych, bardziej oczywistych aspektach powiemy niżej.
Na pytanie o to, od czego zależy zdolność kredytowa, można odpowiedzieć krótko: od stabilnego i przewidywalnego źródła dochodów.
Oprócz wysokości naszych comiesięcznych zarobków istotną rolę odgrywa ich regularność oraz przewidywalność. Gdyby zdolność kredytowa była liczona w sposób mechaniczny, wówczas wystarczyłoby przekalkulować przy pomocy internetowego narzędzia, jak wygląda nasza możliwość spłaty zaciągniętego kredytu wraz z odsetkami.
W przypadku liczenia zdolności kredytowej (niezależnie od tego, z jakiego tytułu uzyskujemy przychody), ważne jest również zbudowanie wiarygodności finansowej w oczach kredytodawcy. Jeśli bowiem, działając jako wolny strzelec, kilka razy w roku jesteśmy w stanie uzyskać nawet znaczny dochód, ale pomiędzy poszczególnymi umowami istnieje nieregularny przestój, z perspektywy instytucji finansowej jesteśmy mniej atrakcyjnym klientem kredytowym niż człowiek, który w skali roku zarobi mniej od nas, ale jest zatrudniony na podstawie umowy o pracę na czas nieokreślony i jego przyszłe przychody są łatwe do oszacowania.
Podsumowując powyższe, należy podkreślić, że jeśli chcemy zbudować, albo zwiększyć swoją zdolność kredytową, powinniśmy dążyć do wykazania, że zarabiamy wystarczająco dobrze, aby móc spłacić zaciągnięte zobowiązanie wraz z odsetkami, a nasze uzyskiwane dochody są trwałe i przewidywalne.
Jeśli potrzebujemy wyższej zdolności kredytowej, należy zrewidować zarówno wysokość dochodu, jak i jego trwałość (stałe źródło dochodów jest naprawdę ważne), dlatego zamiana umowy o dzieło na umowę o pracę może w sposób istotny poprawić zdolność kredytową klienta.
Może się zdarzyć tak, że pracując w zagranicznej firmie, będąc pracownikiem delegowanym, będziemy otrzymywać solidne wynagrodzenie wypłacane w obcej walucie. Czy to w jakiś sposób nas ogranicza?
Zasadniczo jest tak, że banki udzielają kredytów w walucie, w której się zarabia. Realnie – ogranicza nas to w taki sposób, że możemy liczyć na uzyskanie kredytu w sytuacji, gdy zarabiamy w złotówkach lub w euro. Jeśli jednak nasze zarobki są znaczne i pewne, można poszukać innych sposobów na poprawę zdolności kredytowej, o której będzie niżej.
Jeśli przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny zaciągnęliśmy już jakieś zobowiązania, nasza dobra historia kredytowa będzie w istocie atutem przy wnioskowaniu o kredyt hipoteczny. Co się kryje pod terminem „dobra historia kredytowa”? Przede wszystkim chodzi o regularne i terminowe spłaty zaciągniętego kredytu, które świadczą o solidnym podejściu klienta do obsługi zadłużenia.
Pamiętajmy jednak, że istniejące kredyty ograniczają naszą swobodę finansową, jeśli zatem kwota zadłużenia jest znaczna, warto zastanowić się nad rozwiązaniami, które pozwolą poprawić naszą sytuację w oczach banków.
Jeśli kredytów mamy kilka (dotyczy to różnych typów zadłużeń, w tym kredytów gotówkowych) – optymalizacją w obsłudze zadłużenia będzie ich skonsolidowanie i wydłużenie okresu kredytowania. Oczywiście, w przypadku podjęcia tych działań aktualne zadłużenie raczej nie ulegnie istotnej zmianie, ale zmieni się komfort życia z kredytem. Dłuższy okres kredytowania obniża comiesięczne wydatki na poczet spłaty zaciągniętego kredytu i pozwala przeznaczyć uwolnione w ten sposób środki na inny cel.
Obniżenie miesięcznej raty będzie również użyteczne z punktu widzenia gromadzenia środków na odpowiednio wysoki wkład własny.
Jeśli natomiast mamy odpowiednie zasoby, by nadpłacić lub spłacić istniejący kredyt – warto zastanowić się również nad tym krokiem, ponieważ całkowity koszt kredytu zostanie w ten sposób obniżony. Solidne (i przemyślane) podejście do obsługi zadłużenia buduje naszą pozytywną historię kredytową i zwiększa szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego.
W przypadku starania się o kredyt hipoteczny brak historii kredytowej jest dobrą historią kredytową. Musimy pamiętać jednak o tym, że nie trzeba zaciągać kredytu gotówkowego, aby (zwłaszcza w przypadku wystąpienia nieprawidłowości) być odnotowanym przez biuro informacji kredytowej jako dłużnik. Sam fakt posiadania karty kredytowej, z której nawet nie musimy korzystać, buduje naszą historię kredytową. Ale już nieterminowe spłaty zadłużenia na karcie kredytowej, mogą utrudnić starania się o kredyt hipoteczny.
Kiedy rozpoczynamy starania o kredyt mieszkaniowy, musimy być świadomi tego, że limity kredytowe, które przypisane są do naszej karty kredytowej, będą obniżały naszą zdolność kredytową o kwotę przyznanego przez bank limitu. Jeśli zatem posiadanie karty kredytowej nie jest żywotnie potrzebne, warto rozważyć rezygnację z tej dodatkowej usługi bankowej, nawet jeśli ta rezygnacja pociągnie za sobą opłaty z tytułu prowadzenia rachunku osobistego.
O przyznaniu kredytu decyduje nasza płynność finansowa i możliwość uregulowania zadłużenia wraz z całkowitym kosztem kredytu, na który składa się wysokość pożyczonej kwoty i rzeczywista roczna stopa oprocentowania. Jeśli poziom naszych przychodów nie jest wystarczający do tego, aby uzyskać pozytywną decyzję kredytową, jednym ze sposobów poprawienia zdolności kredytowej jest przystąpienie do kredytu wspólnie z innym kredytobiorcą, który wykazuje się stabilnym źródłem dochodu.
Warto pamiętać, że prawo bankowe nie określa, kto może wspólnie przystępować do kredytu, bądź być poręczycielem zaciąganego zobowiązania, dlatego, gdy potrzebujemy zwiększyć swoje możliwości przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego, nie musimy szukać współkredytobiorcy czy poręczyciela jedynie wśród członków rodziny. W tej roli równie dobrze może wystąpić osoba, z którą nie jesteśmy spowinowaceni.
Oczywiście, najczęściej w roli współkredytobiorcy występują rodzice lub członkowie naszych rodzin, pokrewieństwo nie jest jednak wymagane przez prawo bankowe.
Może jednak zdarzyć się tak, że jeden z dorosłych członków gospodarstwa domowego (mąż lub żona) jest nieaktywny zawodowo, a w przypadku wnioskowania o dużą kwotę kredytu bank może oczekiwać wspólnego przystąpienia do kredytu. W takiej sytuacji, gdy wnioskowanie o kredyt wspólnie obniża naszą zdolność kredytową, można zastanowić się nad rozdzielnością majątkową.
W sytuacji, gdy mamy ze współmałżonkiem rozdzielność majątkową i takie rozwiązanie pozwala nam zwiększyć zdolność kredytową, musimy jednak pamiętać, że nabywana na kredyt nieruchomość będzie własnością kredytobiorcy z pominięciem współmałżonka, który nie występuje we wniosku kredytowym.
W przypadku starania się o kredyt, wydanie pozytywnej decyzji banku jest uzależnione od tego, w jaki sposób tenże bank sprawdza naszą zdolność kredytową.
Liczne niuanse, które nie są podawane do wiadomości publicznej wpływają na to, w jaki sposób ocenia naszą wiarygodność oraz wydolność finansową potencjalny kredytodawca, dlatego warto postawić na współpracę z uczciwym i bezstronnym ekspertem kredytowym.
Aby mieć odpowiednią zdolność kredytową, musimy odpowiednio zarabiać. Im bardziej stabilne i przewidywalne są nasze dochody, tym lepiej, bowiem większa zdolność kredytowa oznacza większą swobodę przy wyborze oferty bankowej.
Wysokie zarobki pozwolą również na zgromadzenie środków na poczet wkładu własnego, co ma niebagatelne znaczenie przy staraniu się o kredyt na mieszkanie.
Wcześniejsze zobowiązania kredytowe budują naszą wiarygodność. Jeśli zdarzyło nam się wcześniej wziąć kredyt, zastanówmy się, jak zoptymalizować koszty obsługi zadłużenia. Jednym ze sposobów jest wydłużenie okresu kredytowania niezależnie od tego, czy w chwili podpisania umowy wybraliśmy raty równe, czy malejące. Wpłynie ono bezpośrednio na wysokość miesięcznej raty. Taka optymalizacja pozwoli na pozyskanie środków przeznaczonych na utrzymanie kredytobiorcy bądź na gromadzenie kapitału na rzecz wkładu własnego.
Pozostałe opcje – to nadpłata, czy spłata, która wygasi nasz kredyt ratalny.
Jeśli mamy limity kredytowe na karcie, one obniżają naszą zdolność kredytową. Zastanówmy się, czy są one dla nas konieczne.
Posiadanie jednego kredytu nie wyłącza możliwości zaciągnięcia kolejnego kredytu, bank jednak sprawdza twoją historię kredytową i szacuje wiarygodność klienta na podstawie tego, w jaki sposób wywiązywał się z zobowiązania.
Jeśli mamy zbyt niską zdolną kredytową, możemy wziąć kredyt wspólnie z innym kredytobiorcą, który posiada stabilne i przewidywalne źródło dochodu.
Jeśli zwrócisz się do godnego zaufania specjalisty, wszystkie wspomniane wyżej komponenty zdolności kredytowej zostaną uprzednio zweryfikowane, aby na etapie składania wniosku mieć niemal całkowitą pewność, że nasz wniosek o kredyt zostanie rozpatrzony pozytywnie.