Zamów
rozmowę
Spis treści:
Kiedy decydujemy się na zakup nieruchomości, często konieczne jest skorzystanie z kredytu hipotecznego, który – po spełnieniu wymogów po stronie kredytobiorcy i popisaniu umowy z bankiem – w jednej transzy zasila konto i pozwala sfinalizować zakup domu czy mieszkania. W takiej sytuacji zabezpieczeniem kredytu hipotecznego jest sama nieruchomość kupiona na kredyt. Czy można zatem zaciągnąć zobowiązanie finansowe, kiedy nie mamy jeszcze gotowej nieruchomości, ale planujemy rozpocząć budowę domu i na ten cel potrzebne są nam środki? Tak.
Kredyt na budowę domu jest jednym z rodzajów kredytów hipotecznych, który ma swoją specyfikę. Co musimy wiedzieć na ten temat?
Decydując się na skorzystanie z tego sposobu finansowania, musimy wiedzieć, że mamy do czynienia z klasycznym kredytem hipotecznym, który poprzedzony jest dodatkowym etapem. Etap pierwszy obejmuje finansowanie kolejnych etapów budowy nieruchomości natomiast etap drugi wiąże się z obsługą powstałego zadłużenia. Jest to zatem kredyt budowlano hipoteczny, zgodnie z celem i potrzebą klienta, któremu zależy na pozyskaniu finansowania na budowę nieruchomości.
Jak zwykle, w przypadku planowania i podejmowania decyzji finansowych, musimy zacząć od oceny zdolności kredytowej. Jest to kluczowy krok, ponieważ wszelkie dalsze etapy realizacji planu będą zależne od naszych rzeczywistych możliwości finansowych. Najprościej rzecz ujmując – musimy wiedzieć, ile wydamy na budowę domu i czy stać nas na taki wydatek.
Współpraca z godnym zaufania specjalistą będzie dla nas nie tylko rękojmią pozyskania wyczerpujących informacji na temat naszej zdolności kredytowej, lecz także może nam pomóc w dostępie do fachowców zajmujących się sporządzaniem operatu szacunkowego czy kosztorysu budowlanego. Kredyt budowlano hipoteczny obwarowany jest bowiem ścisłymi wytycznymi, które różnią się w zależności od banku, ale różnice te nie są radykalne.
Do uzyskania kredytu budowlanego potrzebna jest działka, na której zostanie wybudowana nieruchomość. Jeśli jesteśmy właścicielami takiej działki budowlanej, jej wartość zostanie potraktowana jako wkład własny w przypadku wnioskowania o kredyt.
Pamiętajmy, że chociaż kredyt hipoteczny jest jednym z najniżej oprocentowanych na rynku, jest to wieloletnie i odczuwalne zobowiązanie finansowe, którego obsługa będzie tym łatwiejsza, im mniejszą kwotę pożyczymy od banku.
Takie rozwiązanie jest teoretycznie możliwe, ale trudne do pozyskania. Dążąc do uzyskania kredytu na zakup działki i budowę nieruchomości, bierzemy na siebie dodatkowe ryzyka, które może, ale nie musi zaakceptować bank.
Jeśli kupujemy działkę na kredyt z myślą o budowie domu w przyszłości, będziemy musieli wystąpić o pozwolenie na budowę domu. Takie rozwiązanie jest zatem możliwe jedynie wówczas, gdy kupujemy działkę od sprzedającego, który posiada już pozwolenie na budowę i projekt domu, który dodatkowo nam odpowiada.
Kiedy kupujemy gotową nieruchomość, jej rzeczywista wartość jest zarazem zabezpieczeniem kredytu. Kiedy natomiast zamierzamy dopiero przystąpić do budowy domu na kredyt, musimy przygotować komplet niezbędnych dokumentów, które uzasadnią kwotę kredytu. W zależności od banku, wymagania mogą się nieznacznie różnić, ale możemy spodziewać się konieczności przygotowania trzech grup dokumentów.
Działka, na której chcielibyśmy wybudować dom, musi być działką budowlaną, czyli musi cechować się wielkością, kształtem, dostępem do drogi publicznej i wyposażeniem infrastrukturą techniczną, które pozwolą na prawidłowe korzystanie z budynków na niej położonych. Należy spodziewać się konieczności pozyskania następujących dokumentów:
Jeśli w wymienionej wyżej dokumentacji nie występują czynniki, które uniemożliwiłyby budowę nieruchomości na konkretnej działce, należy pozyskać pozwolenie na budowę.
Prawomocne pozwolenie na budowę domu jest dokumentem niezbędnym. Przed jego wydaniem nadzór budowlany analizuje, a następnie zatwierdza projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany projektowanej nieruchomości.
Od 2022 roku istnieje możliwość rozpoczęcia budowy domu bez konieczności uzyskania pozwolenia, dotyczy to jednak nieruchomości o ograniczonym metrażu (do 70 metrów kwartowych).
Oprócz pozwolenia na budowę będziemy potrzebowali takich dokumentów, jak:
Decyzja o przyznaniu kredytu hipotecznego wydawana jest przez bank po wnikliwej analizie. Kredytodawca bada, czy jesteśmy w stanie zobowiązać się do spłaty kredytu hipotecznego, o który wnioskujemy i czy udzielenie finansowania będzie dla banku bezpieczne (czy wartość nieruchomości będzie wystarczającym zabezpieczeniem kredytu mieszkaniowego).
Dokumenty potwierdzające zdolność kredytową będą kluczowe obok naszej wiarygodności, którą budujemy przez lata poprzez prawidłową obsługę wszelkich zobowiązań finansowych, w tym terminową spłatę zaciągniętych wcześniej kredytów (np. kredytów gotówkowych).
W zależności od źródła pozyskiwania dochodów, będą tu potrzebne zaświadczenia od pracodawcy, rozliczenia podatku PIT, wyciągi bankowe, dokumenty potwierdzające dochody z tytułu prowadzenia działalności gospodarczej, wszelkie inne dokumenty, które mogą potwierdzić i poświadczyć uzyskiwany przez nas dochód z innego źródła (np. z wynajmu nieruchomości etc.).
Należy pamiętać, że zdolność kredytowa jest zależna zarówno od wysokości naszego dochodu, jak i jego trwałości oraz przewidywalności.
Przy wyborze oferty kredytowej należy zwrócić uwagę na wszystkie niuanse, które dotyczą tak samej możliwości pozyskania finansowania, jak i jego późniejszej obsługi.
Potraktujmy poważnie kwestię wysokości wkładu własnego. Jest ona regulowana przez Komisję Nadzoru Finansowego i bezpośrednio przekłada się na koszty kredytu dla klienta. Na im wyższy wkład własny nas stać, tym tańszy finalnie będzie kredyt hipoteczny (pamiętajmy, że na całkowity koszt kredytu składają się wszystkie opłaty, które ponosimy wraz z zaciągnięciem kredytu, czyli pożyczona kwota wraz odsetkami, marżą banku i ewentualna prowizja kredytodawcy).
Jeśli środki, którymi dysponujemy są niewystarczające na pokrycie wkładu własnego (dotyczy to również wartości działki, która może być potraktowana jako wkład własny), pozostaje jeszcze możliwość skorzystania z ubezpieczenia niskiego wkładu własnego.
Wybierając najbardziej odpowiednią dla nas ofertę, zastanówmy się nad tym, czy bardziej opłacalne będzie dla nas oprocentowanie stałe kredytu hipotecznego, które przez określony czas nie ulega zmianie i nie jest zależne od wysokości stóp procentowych, czy też lepiej będzie zdecydować się na oprocentowanie zmienne. W przypadku tego drugiego, wysokość raty kredytu będzie zależna od aktualnej wysokości stóp procentowych. Rzeczywista roczna stopa oprocentowania będzie różna w zależności od wybranego przez nas sposobu oprocentowania.
Podobnie, jak w przypadku wszelkich innych produktów finansowych, wybór sposobu oprocentowania kredytu hipotecznego pozostaje w ścisłym związku z sytuacją kredytobiorcy i musi być szczegółowo rozważony.
Kiedy znamy już swoją zdolność kredytową i posiadamy dokumenty, które mogą ją potwierdzić, mamy skompletowane dokumenty dotyczące działki i planowanej budowy nieruchomości, czas wystąpić o kredyt hipoteczny na ten cel.
Jeśli zdecydowaliśmy się nawiązać współpracę z ekspertem kredytowym, wszelkimi formalnościami na tym etapie zajmie się właśnie on. Na kliencie spoczywa jedynie obowiązek dostarczenia wymaganych dokumentów, o których wspomniano wyżej i złożeniu podpisu na wniosku kredytowym.
Zarówno selekcja ofert bankowych, jak i dopasowanie naszych preferencji oraz możliwości do propozycji rynku kredytowego będą dużo łatwiejsze, jeśli skorzystamy z cudzego doświadczenia oraz bezstronności, która na pierwszym miejscu stawia potrzeby klienta.
Nie musimy nawet osobiście fatygować się do banku, aby złożyć wniosek i wziąć kredyt. Jedyne, co jest wówczas potrzebne – to sprawna współpraca ze specjalistą polegająca na dostarczeniu wskazanych dokumentów oraz absolutna szczerość. Dzięki pomocy godnego zaufania specjalisty możemy zaciągnąć kredyt hipoteczny bez zbędnych komplikacji.
Najlepiej jest złożyć wniosek o kredyt do kilku banków, w których istnieje największe prawdopodobieństwo uzyskania pozytywnej decyzji. Jest to optymalne rozwiązanie dla klienta, ponieważ nie uzależnia go od jednej tylko instytucji i daje większą pewność, że uda nam się uzyskać kredyt hipoteczny.
Jeśli na przykład uzyskamy dwie decyzje pozytywne, mamy szansę na wybór tej najlepszej dla nas, a także okazję do negocjacji warunków zapisów umowy. Po ostatecznym wyborze oferty i podpisaniu umowy kredytowej, rozpoczyna się dla nas obsługa kredytu, która aż do ukończenia budowy domu nieco się różni od obsługi klasycznego kredytu mieszkaniowego.
W przypadku kredytu budowlano-hipotecznego wraz z podpisaniem umowy kredytowej nie uzyskujemy jednorazowo całości potrzebnej nam kwoty. Bank będzie przelewał kolejne transze zgodnie z przedłożonym przez nas kosztorysem. Warunkiem przelewu kolejnej transzy będzie zatem terminowa realizacja wyszczególnionego w dzienniku budowy zadań.
Na tym polega zasadnicza odmienność tego produktu finansowego. Gdy decydujemy się na budowę domu kredyt pozwoli nam sfinansować wszystkie jego etapy, ale całości środków nie uzyskamy akonto, tylko musimy wykazać, że projekt budowlany realizowany jest prawidłowo i zgodnie z założonym harmonogramem. Po podpisaniu umowy nie mówimy więc o uruchomieniu całego kredytu, tylko o uruchomieniu pierwszej transzy zgodnie z harmonogramem zapisanym w umowie.
Skoro przelew kolejnej transzy kredytu możliwy jest dopiero po ukończeniu zadeklarowanego etapu budowy, bank musi mieć pewność, że nasze deklaracje mają pokrycie w rzeczywistości. Weryfikacja postępów w budowie najczęściej odbywa się poprzez inspekcję budowy przez pracownika banku. Wizyta specjalisty musi być opisana w protokole, udokumentowana zdjęciami i protokołami odbioru prac zgodnie ze standardami i przepisami budowlanymi.
Ukończenie kolejnego etapu budowy warunkuje pozyskanie kolejnej transzy na dalsze prace w celu dokończenia budowy.
Do momentu ukończenia całej budowy i otrzymaniu całości środków wyszczególnionych w umowie kredytowej, obsługa kredytu wygląda nieco inaczej, niż w przypadku klasycznego kredytu hipotecznego.
Po otrzymaniu pierwszej transzy musimy zacząć spłacać powstałe zadłużenie, ale w początkowym okresie spłaty obowiązuje karencja. Oznacza to, że będziemy spłacać wyłącznie odsetki, a dopiero po uzyskaniu całej kwoty kredytu zaczniemy spłacać kredyt zgodnie z zapisami podpisanej z bankiem umowy.
Wnioskując o kredyt budowlano-hipoteczny, musimy być realistami i przewidywać, jak może zachowywać się rynek finansowy, aby kalkulacje, które czynimy przed rozpoczęciem projektu mogły doprowadzić nas do dokończenia budowy.
istnieją wprawdzie takie produkty, jak pożyczka hipoteczna, którą można wykorzystać na dowolny cel czy stosunkowo drogi kredyt gotówkowy, ale optymalne jest uwzględnienie wszelkich niezbędnych wydatków – nawet z pewną nadwyżką przy sporządzaniu harmonogramu realizacji budowy.
Tak, jeśli zaistnieją wątpliwości co do tego, że dokończenie budowy domu będzie możliwe. Takie wątpliwości mogą zaistnieć wtedy, gdy pojawią się opóźnienia w realizacji projektu, nieprawidłowości w wykorzystaniu środków czy w dokumentacji, ale też wtedy, gdy pogorszeniu ulegnie sytuacja finansowa kredytobiorcy, czy też dojdzie do znaczących zmian na rynku nieruchomości, które mogą wygenerować dodatkowe ryzyka dla banku udzielającego kredyt.
Kredyt budowlano-hipoteczny jest dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą wybudować dom na własnej działce i potrzebują dodatkowych środków na realizację tego celu.
Poszukajmy rzetelnego specjalisty, który pomoże nam we wszystkich formalnościach, poczynając od sprawdzenia twojej zdolności kredytowej, a kończąc na podpisaniu najbardziej odpowiedniej dla nas umowy o kredyt.
Pamiętajmy, że taki kredyt wypłacany jest w transzach, dlatego kluczowe jest staranne i prawidłowe rozpisanie etapów budowy, które pozwoli bez zakłóceń na dokończenie budowy.
Po otrzymaniu ostatniej transzy zaczniemy spłacać cały kredyt, zaś dopóki otrzymujemy kolejne transze, jesteśmy zobowiązani do spłaty części odsetkowej, gdyż obowiązuje nas karencja.
Przewidujmy swoje wydatki tak, aby nie było konieczności korzystania z dodatkowych produktów finansowych (np. pożyczki hipotecznej czy kredytu gotówkowego), gdyż naszym celem jest bezpieczne i sprawne dokończenie budowy, a następnie spłata powstałego zadłużenia.
Korzystając z pomocy eksperta kredytowego, możemy liczyć na szeroko rozumiane wsparcie, które nie ogranicza się do samej wiedzy na temat rynku finansowego, lecz także daje nam dostęp do sprawdzonych specjalistów, z usług których będziemy musieli korzystać planując budowę domu (w zakresie ubezpieczeń, sporządzenia operatu szacunkowego itd.).
Realistycznie oceniajmy swoje możliwości i oczekiwania, a następnie cieszmy się wymarzonym domem.