Spis treści:
Zdolność kredytowa jest nadrzędną kwestią, którą biorą pod uwagę instytucje finansowe w sytuacji zakupu nieruchomości na kredyt hipoteczny. Na pytanie o to, czym jest zdolność kredytowa i od czego ona zależy, nie sposób odpowiedzieć jednym zdaniem. Rozpisując ją na zasadzie równania matematycznego, jest to dochód klienta pomniejszony o jego zobowiązania finansowe, również te przyszłe. Na tej zasadzie właśnie działają internetowe narzędzia pt. kalkulator zdolności kredytowej. Biorąc jednak pod uwagę złożoność zjawiska, okazuje się, że jest to narzędzie powierzchowne i nieuwzględniające czynników, które wpływają na naszą wiarygodność w oczach banków. Na kalkulatorze kredytowym możemy obliczyć zdolność kredytową w dużym uogólnieniu. Najdokładniej będziemy w stanie oszacować swoją zdolność kredytową wówczas, gdy zwrócimy się do zaufanego eksperta kredytowego, który pomoże nam rozeznać się we wszystkich zawiłościach tego zagadnienia.
Oceną zdolności kredytowej należy zając się na długo przed tym, jak zaczniemy szukać nieruchomości na kredyt hipoteczny. Jest to w zasadzie pierwszy krok do wykonania w sytuacji, gdy zaczynamy zastanawiać się nad zakupem domu lub mieszkania. Dlaczego? Dlatego, że wyliczenie zdolności kredytowej ustawia nam konkretny próg możliwości nabywczych (maksymalną kwotę kredytu), albo też motywuje do tego, by poprawić zdolność kredytową zanim zwrócimy się do banku z wnioskiem o przyznanie kredytu.
Instytucje finansowe stosują własne kryteria do oszacowania zdolności kredytowej klienta, których nie podają do wiadomości publicznej. Nie ma zatem czegoś takiego jak jedna, powszechnie uznawana zdolność kredytowa (a tak właśnie działają kalkulatory zdolności kredytowej, przeliczając deklarowany dochód na potencjalną kwotę kredytowania). Możemy jedynie mówić o zdolności kredytowej potencjalnego kredytobiorcy w konkretnym banku.
Już sam fakt takiego zróżnicowania wystarczająco uzasadnia potrzebę skorzystania z usług doświadczonego eksperta kredytowego , który na podstawie swoich doświadczeń we współpracy z bankami jest w stanie precyzyjnie oszacować zdolność kredytową klienta i pokierować go w dalszych staraniach o kredyt hipoteczny.
Badanie zdolności kredytowej zakłada w pierwszej kolejności weryfikację deklarowanego przez klienta dochodu. Najpierw ekspert, a później bank sprawdza, czy przy aktualnym poziomie miesięcznych dochodów jesteśmy w stanie wywiązać się z zaciągniętych i planowanych zobowiązań. Ze względu na to, że wiarygodność i rzetelność kredytobiorcy jest dla banku kluczowym czynnikiem, warto potraktować tę kwestię bardzo poważnie. Wszelkie nieścisłości, czy przekłamania tak czy inaczej zostaną wykryte (m.in. będą sprawdzane nasze wyciągi z konta). Banki liczą zdolność nie na podstawie deklaracji, tylko faktów, a niesolidne podejście z marszu przekreśliłoby szanse na zdobycie kredytu hipotecznego.
Zdolność kredytowa zależy od dochodu, od którego odejmowane są koszty na utrzymanie gospodarstwa domowego. Jeśli spoczywa na nas obowiązek spłaty kredytów gotówkowych czy hipotecznych, ten koszt również odliczany jest od dochodu.
O ile raty posiadanych już kredytów (wysokość zaciągniętych zobowiązań, które powinniśmy spłacić) stanowią precyzyjną kategorię obciążeń, o tyle szacowanie kosztów utrzymania w każdym banku liczone jest inaczej.
Scoring bankowy to inaczej metoda szacowania wiarygodności potencjalnego kredytobiorcy. Pomimo tego, że instytucje finansowe nie podają do publicznej wiadomości kryteriów własnej metody, jest ona ściśle związana z dotychczasowym doświadczeniem banku z klientem kredytowym. Analogicznie, na podstawie doświadczenia we współpracy eksperta kredytowego z konkretnym bankiem, można z bardzo wysokim prawdopodobieństwem oszacować szanse na to, czy uda nam się otrzymać kredyt hipoteczny w danej instytucji. Od wyników scoringu bankowego bezpośrednio zależy uzyskanie kredytu, zatem związek tej metody z badaniem zdolności kredytowej jest oczywisty.
Obliczenie zdolności kredytowej, zwłaszcza, gdy zaciągaliśmy już wcześniej inne kredyty (i rodzaj kredytu tu nie ma znaczenia, dotyczy to bowiem zarówno kredytu gotówkowego, jak i hipotecznego), musi uwzględniać również tzw. scoring BIK, który jest niczym innym, jak naszą historią kredytową. Temat historii kredytowej jest szeroki. Wszelkie nieprawidłowości w spłacie zobowiązania trafiają do Biura Informacji Kredytowej, dlatego nawet gdy nie zaciągaliśmy kredytu, ale zapomnieliśmy o spłacie karty kredytowej (czy co gorsza kart kredytowych) nasza opóźnienia będą odnotowana przez analizator kredytowy BIK. Z kolei mając prawidłową historię kredytową w Biurze Informacji Kredytowej przez cały okres kredytowania, możemy liczyć na wzrost wiarygodności w oczach banku.
Na zdolność kredytową wpływają kwestie, które dla osób niezwiązanych z sektorem finansowym są nieoczywiste. Wydawałoby się, że im większy mamy dochód, tym większą mamy pewność, że bank uzna nas za klienta wiarygodnego i zechce udzielić nam finansowania na cel hipoteczny. I owszem, musimy zarabiać wystarczająco dużo, by stać nas było na spłatę zaciągniętego zobowiązania, zdarza się jednak, że na decyzję banku w zakresie finansowania wpływają czynniki, których nie przeliczymy w kalkulatorze kredytowym. Do tych czynników zaliczyć możemy sposób uzyskiwania dochodu, trwałość zatrudnienia, wiek, wykształcenie i stan cywilny.
Możemy żywić przekonanie, że legalny i udokumentowany dochód mówi sam za siebie, jednak w przypadku scoringu bankowego źródło dochodu ma niebagatelne znaczenie. Pomimo zróżnicowania tej metody badania zdolności kredytowej w różnych bankach, generalna zasada jest taka, że im prostsze i bardziej standardowe dochody uzyskuje konkretny klient, tym lepszą ma zdolność kredytową i tym większą szansę na uzyskanie pozytywnej decyzji kredytowej.
Kredytodawcy preferują klienta, który uzyskuje dochody z tytułu umowy o pracę. Oczywiście, nie oznacza to, że przedsiębiorcy, czy osoby pozyskujące dochód np. z tytułu najmów lub dywidend mają nikłe szanse na kredyt, jednak stabilny i przewidywalny dochód z tytułu umowy o pracę, jest dla instytucji finansowej gwarantem spłaty zadłużenia potencjalnego kredytobiorcy i zwiększa szanse na pozytywną decyzję kredytową.
Warto nadmienić, że w przypadku przedsiębiorców banki zwracają również uwagę na rodzaj prowadzonej działalności gospodarczej, dlatego już na etapie badania zdolności kredytowej przed wysłaniem wniosku kredytowego warto dokonać we współpracy z ekspertem kredytowym rzetelnej analizy klienta pod kątem doboru instytucji finansowej, gdyż nie jest tak, że każdy bank ma takie same preferencje.
Oprócz samego źródła dochodu istotna jest również trwałość zatrudnienia bądź samozatrudnienia. Jako potencjalny kredytobiorca klient musi wykazać się stabilnością finansową, która jest następstwem uzyskiwanych dochodów w określonym (i możliwie trwałym) przedziale czasowym.
Stabilne zatrudnienie, które już trwa przez pewien czas (czy w przypadku umowy o pracę, czy w przypadku samozatrudnienia) jest czynnikiem kluczowym w przypadku kredytów długoterminowych, do których zaliczamy kredyt hipoteczny.
W momencie liczenia zdolności kredytowej od dochodu klienta odejmowane są miesięczne koszty utrzymania. W zależności od takich czynników, jak miejsce zamieszkania klienta, liczba osób pozostających w gospodarstwie domowym (to, czy na utrzymaniu kredytobiorcy są inne osoby), ale też wykształcenie, które wpływa na atrakcyjność klienta na rynku pracy, banki liczą zdolność kredytową stosując własny scoring, ustalając w jakiej wysokości przeciętnie mieszczą się wydatki klienta.
Zdolność kredytowa dwóch członków wspólnego gospodarstwa domowego jest wyższa, niż indywidualna zdolność kredytowa każdego z nich, ponieważ wspólne miesięczne koszty utrzymania będą odpowiednio niższe.
Możemy liczyć na wydanie pozytywnej decyzji kredytowej wówczas, gdy zawczasu sprofilujemy sobie potencjalnego kredytodawcę pod kątem jego preferencji. Wówczas, przy spełnieniu wymogów formalnych możemy liczyć z bardzo wysokim prawdopodobieństwem na otrzymanie finansowania.
Zbyt niska zdolność kredytowa to wyzwanie, które jest do pokonania. Pierwsze i oczywiste rozwiązanie to zwiększenie zarobków. Można poprosić przełożonego o podwyżkę, aby poprawić swoją zdolność kredytową, albo poszukać dodatkowych źródeł dochodu. Jeśli nasze zatrudnienie regulują umowy cywilnoprawne, warto postarać o zmianę sposobu zatrudnienia.
Jeśli posiadamy kilka rozproszonych kredytów, na poprawę zdolności kredytowej wpływa ich konsolidacja (optymalizuje parametry kredytu i wpływa na wysokość zadłużenia).
Jednym ze sposobów na to, by poprawić naszą zdolność kredytową, jest przystąpienie do kredytu wspólnie z innym wnioskodawcą (nie musi on być członkiem naszego gospodarstwa domowego) lub tez poproszenie kogoś o poręczenie naszego wniosku.
Nawet w sytuacji, gdy koszty kredytu są wysokie i zdobyć pożądaną kwotę finansowania jest trudno, zaufany ekspert może nam pomóc. Oszacuje naszą zdolność kredytową i w razie potrzeby podpowie, w jaki sposób można zająć się jej poprawą tak, aby cel końcowy, którym jest zdobycie finansowania na zakup nieruchomości został osiągnięty w sposób bezpieczny i przemyślany.